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3기 신도시 속도, 연내 보상절차 착수국토부, 대토제도에 '리츠 투자' 새로운 방식 적극 활용 계획
박필기 기자 | 승인 2019.06.05 15:18

<주택·토지 보상 절차 이르면 올해 안에 시작>

3기 신도시로 지정된 하남 교산지구 개발이 속도전에 돌입할 예정이다. 주택·토지 보상 절차가 이르면 올해 안에 시작되기 때문이다.

이 같은 속도전은 최근 정부가 원주민 보상을 위해 충분한 보상이 되도록 한다는 측면에서 한국토지주택공사(LH)를 통한 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자 기회 제공을 추진하고 있다

지난 3일 국토부에 따르면 3기 신도시 가운데 지난해 하반기 발표된 하남 교산지구를 포함한 남양주 왕숙지구, 인천 계양지구, 과천 등지의 주택·토지 보상 절차가 이르면 올해 안에 시작된다.

이 지역 공공주택 지구 지정이 올해 하반기 이뤄질 예정인 만큼, 사실상 지구 지정 후 곧바로 보상가격 산정 등을 위한 사업지구 내 토지·물건 기본 조사에 들어갈 방침이다. 과거 신도시의 경우 대부분 공공주택 지구 지정 이후 1년가량 뒤에 지구 계획이 확정되고 나서야 보상 절차가 시작됐는데, 이번 3기 신도시의 보상 절차는 1년 이상 앞당겨지는 셈이다.

아울러 신도시 입주 주민에게 충분한 보상이 이뤄질 수 있도록 사상 처음으로 한국토지주택공사(LH)를 통한 리츠(REITs·부동산투자회사) 투자 기회도 제공될 예정이다. 

대토 보상제도는 한마디로 신도시를 위해 땅을 내놓는 소유자에 대한 보상으로서 현금이 아니라 해당 지역의 다른 땅을 주는 것을 말한다.

예를 들어 A 공공주택 지구에서 보상을 받는 A 씨의 보상금 총액이 대략 14억원이라면, A 씨는 12억원을 근린생활시설용지로 '대토 보상' 신청하고 나머지 2억원을 현금으로 받아 생활비 등에 충당할 수 있다. A 씨는 역시 대토 보상 계약을 체결한 지인들과 함께 2~3년 후에 사업시행자로부터 근린생활시설용지를 받아 상가 건물을 지을 수도 있다.

2007년 제도 도입 이래 대토 보상제도 계약률이 미미했지만, 최근 수도권 사업지구를 중심으로 대토 보상 비율이 높아지는 추세다. 입지가 좋으면 토지로 받는 게 미래 가치가 높다는 판단 때문이다.

실제로 2018년에 보상을 시행한 수도권 공공주택 지구인 고양 장항과 수서역세권의 경우, 대토 보상 계약 비율이 전체 보상 예정액의 35%, 51%를 차지했다.

특히 이번 3기 신도시의 경우 대토 보상 계약자들에게 리츠를 통해 배당을 받거나 투자 이익을 낼 기회도 주어진다.

택지 조성 공사가 진행된 뒤 LH는 대토 보상 계약자들에게 토지 소유권을 주는데, 계약자 다수가 잘게 쪼개진 이 땅들을 큰 덩어리로 모아주면 LH가 운용하는 리츠는 이 땅에 공동주택 등의 사업을 시행한다. 사업 이익은 배당 등의 형태로 대토 보상 계약자들에게 돌아간다. 보상으로 받은 땅을 활용해 부동산 간접투자로 수익을 얻는 방식이다.

지금까지 신도시 조성 과정에서 보상받은 대토를 활용한 리츠 사업이 실제로 운영된 적은 거의 없지만, 이번 3기 신도시는 상대적으로 입지가 좋은 데다 LH도 리츠 사업에 의지를 내비치고 있어 첫 실행 가능성이 매우 큰 것으로 전해진다.

또 보상비에 대한 이견으로 중앙토지수용위원회 등의 조정 절차까지 가지 않고, 보상 절차 초기에 원만히 '협의 보상'에 응한 토지소유자들에게는 다양한 인센티브(혜택)도 주어진다.

일정 면적 이상의 토지를 협의 보상하기로 계약하면, 소유자는 지구 내 조성된 단독주택용지를 먼저 받을 수 있는 권리를 얻는다. 이뿐 아니라 대토 보상 계약에서도 우선순위를 인정받아 좋은 땅을 고를 수 있다.

이런 인센티브의 효과로 2018년 보상이 이뤄진 고양 장항 지구와 수서 역세권 사업지구의 경우 '협의 보상' 비율이 70%를 웃돌았다.

국토부 관계자는 “3기 신도시의 입지가 고양 장항 등보다 서울까지 거리 등의 측면에서 상대적으로 더 좋기 때문에, 협의 보상 비율이 70%보다 더 높을 것으로 예상된다”고 말했다.

박필기 기자  ppk9114@hanmail.net

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